Banken verlangen eine gewisse Eigenmittelquote bei der Vergabe von Krediten für die Hausbaufinanzierung. Die Eigenmittelquote gibt dabei den Prozentsatz der eingebrachten Eigenmittel im Verhältnis zur gesamten Finanzierungssumme an. In der Regel sollte diese zwischen 20 % und 30 % liegen. Alles Wissenswerte rund um das Thema Eigenmittel und Hausbau-Finanzierung erfahren Sie in diesem Beitrag.

Eigenmittel oder Eigenkapital?

Eigenmittel und Eigenkapital: Diese Begriffe fallen immer wieder im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien und dem selbst eingebrachten Geld. Meist werden diese als Synonym verwendet – doch das ist nicht ganz richtig. Wer es genau nimmt und sich fachlich korrekt ausdrücken möchte, sollte im Bereich des privaten Immobilienkaufs die Begriffe „Eigenmittel“ und „Eigenmittelquote“ einsetzen.

• Eigenmittel: Darunter versteht man den Betrag, den der Kreditnehmer bei der Hausbau-Finanzierung selbst einbringt.
• Eigenkapital: Die Begriffe Eigenkapital und Eigenkapitalquote verwendet man eher bei einer Unternehmensgründung.

Was sind Eigenmittel?

Eigenmittel sind alle finanziellen Mittel, die man selbst für eine Investition heranziehen kann. Das kann sowohl Bargeld sein als auch Wertpapiere, Goldmünzen oder anderer Immobilienbesitz. Grundsätzlich kann fast alles, das schnell und einfach zu Geld gemacht werden kann, als Eigenmittel gezählt werden. Hier ein Überblick:

• Bargeld
• Sparbuch
• Bausparverträge
• Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Angesparte Versicherungen (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
• Aktien, Fonds
• Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
• Edelmetalle
• Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
• Fremdkapital von privaten Personen

Geschenktes oder geborgtes Geld von Familienmitgliedern zählt ebenfalls zu den Eigenmitteln. Nicht jedoch, wenn dritte Personen eine Bürgschaft unterzeichnen. Eine Bürgschaft dient lediglich als Sicherheit für die Bank. Und Achtung: Konsumgüter wie Autos, teure Taschen und andere Luxusartikel zählen auch nicht als Eigenmittel.

Eigenmittelquote durch Eigenleistung

Neben Geld können auch Sach- und Arbeitsleistungen als Eigenmittel herangezogen werden.

• Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenmittel eingebracht werden.
• Das Grundstück, das bebaut werden soll, kann als Eigenmittel gezählt werden, wenn es abbezahlt ist und keine Lasten im Grundbuch aufweist.
• Auch andere Sachleistungen, die beim Bau herangezogen werden und monetär bewertet werden können, erhöhen die Eigenmittelquote.

Wie berechnet man die Eigenmittelquote?

Der Kaufpreis einer Immobilie stellt nicht allein die Basis für die Eigenmittelquote dar. Auch Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten müssen berücksichtigt werden. Diese sind davon abhängig, ob ein Makler beansprucht wurde und welche Beglaubigungskosten anfallen. Im Schnitt können die Kaufnebenkosten mit 10,1 % vom Kaufpreis angenommen werden. Details zur Berechnung der anfallenden Kaufnebenkosten finden Sie hier.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

• Makler- und Kaufvertragsgebühren
• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragung

Die Eigenmittelquote errechnet sich dann wie folgt:

Eigenmittelquote = Eigenmittel / (Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten)

• Kaufpreis: 350.000
• Kaufnebenkosten: 35.350
• Gesamtwert: 385.350
• Eigenmittel: 50.000
• Eigenmittel/Gesamtwert = 50.000/385.350

Die Eigenmittelquote in diesem Rechenbeispiel beträgt 0,129. Das entspricht circa 13 % und zeigt, wie hoch die eingebrachten Eigenmittel im Verhältnis zum Gesamtaufwand sind.

Wer es ganz genau nimmt, zieht nicht den Kaufpreis der Immobilie, sondern den Verkehrswert heran. Diesen Wert lassen Banken meist abzüglich einiger Sicherheitsabschläge von einem Gutachter ermitteln. Aber um eine grobe Einschätzung über die Eigenmittelquote treffen zu können, reicht der Kaufpreis.

Wie hoch sollte die Eigenmittelquote sein?

Banken übernehmen niemals die gesamte Finanzierung – die Kaufnebenkosten müssen in jedem Fall vom Kreditnehmer übernommen werden. Denn bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank zwar die Immobilie wieder verkaufen und damit den Kredit decken, doch die Nebenkosten sind für die Bank „verlorenes“ Geld.

Ohne jegliche Eigenmittel ein Eigenheim zu finanzieren, ist nicht ratsam und wird von den meisten Banken auch nicht akzeptiert. Bei extrem guter Bonität ist es jedoch nicht unmöglich. Im Regelfall verlangt die Bank zwischen 10 % und 30 % vom Kaufpreis plus Nebenkosten als Eigenmittelquote. Dieser Betrag sollte daher aus dem Eigenkapital des Käufers stammen. Die genauen Kreditkonditionen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Um herauszufinden, welche Bank die besten Konditionen vergibt, empfiehlt sich ein online Kreditrechner. Damit erfahren Sie ganz einfach, welche Bank die kostengünstigsten Kredite anbietet und welche Laufzeit für Ihr Finanzierungsvorhaben ideal ist.

Bessere Konditionen durch höhere Eigenmittelquote

Grundsätzlich kann man sagen: Je höher die Eigenmittelquote, desto besser. Ein hoher Anteil an Eigenmitteln dient der Bank als Sicherheit, wodurch bessere Konditionen für den Kredit angeboten werden können. Gute Kreditkonditionen wirken sich direkt auf die Kreditkosten aus. Wer mehr Eigenmittel einbringt, bekommt:

• bessere Zinssätze
• niedrigere Finanzierungsnebenkosten

Durch die geringere Kreditsumme, die man dank des größeren Anteiles an Eigenmitteln benötigt, sinkt auch das eigene Risiko. Bei Krediten mit variablen Zinsen, aber auch bei jenen mit Fixzinsphase am Anfang ist davon auszugehen, dass diese in Zukunft wesentlich teurer werden können.

Die Eigenmittelquote sollte aber trotzdem nicht um jeden Preis so hoch wie möglich sein. Niemals sollte das gesamte zur Verfügung stehende Geld investiert werden. Bedenken Sie immer, dass Ihr Auto einen Schaden nehmen könnte, eine Waschmaschine den Geist aufgeben könnte oder aufgrund anderer Ereignisse wie allgemeinen Teuerungen oder gesundheitlichen Gründen Geld notwendig werden kann. Daher: Immer einen Notgroschen von mindestens drei Netto-Monatsgehältern griffbereit haben.

Unser Tipp: Noch bevor Sie sich nähere Gedanken um einen Hauskauf machen, sollten Sie Ihre verfügbaren Eigenmittel kennen! Legen Sie eine Eigenmittelquote fest, die Sie anstreben. Aus dem zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln können Sie dann den maximalen Kaufpreis der Immobilie hochrechnen. So vermeiden Sie die Situation, über Immobilien nachzudenken, die sich am Ende als zu teuer oder nicht leistbar herausstellen. Neben der Finanzierbarkeit sollten Sie ebenfalls die laufenden Kosten inklusive der Betriebskosten im Blick behalten, welche gerade bei einem Haus oft deutlich höher sind im Vergleich zu einer Mietwohnung.